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当“保交楼、去库存、防风险”成为政策主调，当人口负增长与城镇化减速叠加，中国房地产市场正经历前所未有的深度调整。著名城市规划专家、中国人民大学城市规划与管理系主任叶裕民教授指出，这场调整不是周期性波动，而是发展范式的根本转换；唯有跳出“造房子”的旧逻辑，回归“造生活、造竞争力”的新使命，行业才能穿越寒冬、重启增长。
一、需求总量见顶，结构性缺口仍在
叶裕民测算，2023—2035年城镇新增住房需求将由年均14亿㎡降至6亿㎡，但核心城市改善、适老、租赁需求同步放大，“总量过剩与品质短缺”并存，意味着“好房子”仍有巨大蓝海。
二、城市分化从“规模”转向“功能”未来竞争力取决于城市能否提供高质量就业、公共服务与生态环境。城市群内部的节点城市、都市圈边缘的专业化中小城市，将通过产业嵌入与交通一体获得新一轮人口净流入，房价具备抗跌韧性。
三、土地财政退坡，倒逼“城市运营”登场“卖地—基建—再卖地”的循环已走到尽头。叶裕民建议地方政府转向“土地整理+产业运营+公共服务”的长周期收益模式，以REITs、城市更新基金等工具撬动社会资本，把一次性土地出让收入变成持续现金流。
四、住房制度“三轨并行”迫在眉睫商品住房、保障性租赁、共有产权“三轨”必须同步发力：商品住房回归市场定价，政府做好预期管理；保障性租赁面向新市民，租金与收入挂钩；共有产权解决“夹心层”首套难题，形成梯度保障闭环。
五、城市更新拒绝“大拆大建”叶裕民强调，小规模、渐进式、社区参与式更新才是可持续路径。通过“15分钟生活圈”补齐教育、养老、体育短板，把存量资产转化为“空间+服务”的持续收益，既稳投资又惠民生。
六、房地产要与实体经济“再挂钩”“产业空心化的房地产是空中楼阁”。她建议以产业园区、科研社区为载体，将住宅、商业、科研空间混合布局，通过“职住平衡”降低通勤成本，提升城市全要素生产率，让房地产再次成为产业升级的“空间底座”。
七、预期管理需要“透明图”和“时间表”政府应加快国土空间规划“一张图”公开，明确哪些区域可开发、哪些必须留白；同时给出房地产税、土地制度改革的时间表，用可预期的规则稳定企业与居民信心，防止“一放就乱、一管就死”。
叶裕民总结：中国房地产正在经历从“高周转”到“高质量”的惊险一跃。谁能率先完成产品升级、运营升级、治理升级，谁就能在人口与资本重新流动的浪潮中占据先机。房子只是容器，生活才是内容；只有把居住、产业、生态、治理融合为可持续的城市竞争力，房地产才能真正走出低谷，迎来下一个春天。
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